□早报特派记者何惠娟发自深圳

　　2005年至2006年，国家出台的宏观调控政策一轮更比一轮严厉。业界对于今年国家是否继续出台宏观调控政策，政策的出台对市场产生了怎样的影响，开发商如何应对等尤为关注。日前在深圳举行的“2007亚太区房地产金融与地产（领袖年会）”上，主持人用了一个很形象的比喻——“雨下起来之后，要带好自己的伞，这个伞就是自己的资金链不断裂。”来形容新金融形式下的开发商所面临的困境。那么如何看待国家宏观政策，如何实现金融与地产的融合，确保资金链不断裂？当天，来自金融、地产、策划界的人士纷纷发表了自己的见解。

　　厦门东方高尔夫国际集团房地产总经理李亚明

　　开发商更要关注政策

　　宏观调控对中国地产影响最大的主要有两次，第一次是年，当时所谓的宏观调控其实目的是直接让房地产市场“休克”。经过10年到15年后，整个中国的地产商、房产商的抗打击能力，包括产品的品质等各方面都得到了非常大的提高，而且在金融的支持，在财富的累计方面也都有很大提高。第二次是在最近两年，而最近两年的宏观调控政策目的则直接指向房地产投资过热的问题。

　　1997年金融风暴，整个金融界受到严重的打击，所以从这个方面看，中央肯定是从宏观经济的发展战略出发，为过热的房地产投资降温。这是经济目的，还有一个是社会目的。现在有70％的人都买不起房子，针对这种社会矛盾、贫富差距日益拉大的情况，而且在房地产商的形象不大好的情况下，中央出台这些政策是很必要的。

　　但这段时间所有的调控政策是否达到了目的？比如国八条、新国八条、国六条，还有土地增值税，这些年，有哪些“药方”是对抑制房价过快增长比较起作用的？真正能抑制房价的是什么？我想真正能够对房地产的健康发展起到作用的就是廉租房的建设和经济适用房的建设。如果国家能够从整个国家发展，包括乡村发展，从大的方面能够把握住，能够真正把一定量的土地用于保障性住宅开发建设，在能够解决社会矛盾的情况下，在其他商品房的价格没有背离整个市场正常运作的情况下，该放开市场就要放开。

　　就政策出台的具体影响而言，比如“六条”里面大家比较敏感的90平方米占70％的问题。这个问题我就有切身的体会，在政策发布的当天，我的感觉像天塌下来了一样，因为刚刚在那两天，我的两个项目，一个拿到施工许可证，一个方案刚刚定出来。我们当时向厦门市政府咨询，他们说必须遵从政策要求。这样我又花了半年的时间重新做调整。大家知道同一个楼盘、同一个区域，一般情况下差不多的条件，面积越小，单价越高，而且当你的90平方米占70％这个政策出台之后，90平方米以上的房子反而成了稀缺产品，肯定会涨价。所以我觉得这药方开得不是特别到位。这个对抑制房价感觉不太灵，包括最近大家比较敏感的土地增值税这个政策，我想说，房产商到了今天的状态，我们要讲求政策了。

　　戴德粱行李兰

　　提高利用外资的效率

　　我们大部分的合作方是一些企业，所以我首先要讲的是和企业合作的要点。我的感触第一个政策影响比较大的就是7号文件，限制外资投资，这对外资的投资方式影响比较大。但从总体看，我们不认为它是一个现实政策，而是一个梳理的政策，就是你到中国投资的话，政府是支持的。政府整体上鼓励外资，但是限制外资在房地产的炒作。政府是欢迎外资做长线投资，而短线的炒作政策是不支持的。实际上利用外资并不可怕，美国就是利用外资最大的国家，差不多用了全球的50％，而中国不到10％。所以我们要提高利用外资的效率，对国家民族发展有利的投资应该是鼓励。

　　另一个话题是开发商在房地产市场的发展，还有全球一体化的前提下怎样做好融资？因为从外资银行、外资机构看，他们不是看一下市场就走人的，从2004年到现在实际成交的案例已经很多了。中国很多著名的开发商都来自深圳。因为改革开放20年，在房地产方面深圳是一个试验田，在金融产品方面也是走在前面的。但是我要提醒的是，在这个前提下，发展商想要发展，也要面临这样一个机会——怎么样拿到最合适自己企业的金融产品？如果拿到，你就胜利了。

　　恒生银行中国区深圳副董事曾萍

　　利用新金融工具为房地产输血

　　也牵动着经济的安全和社会的稳定。两者之间的合作肯定是密不可分的。在过去的时间里我国的国民经济一直处于高速增长的状态，同时通货膨胀和利率水平相对于国外是处于比较低的状态，那么在宏观调控下，是有利于住宅建设投资，也十分有利于一些家庭居民进行不动产购买。对于购房者来说，以房地产抵押、贷款作为主要的金融支持，大力提高了购买者的购买能力，同时也使房地产市场的有效需求增加。应该说，金融的支持加速了中国住房制度的改变。促进了中国房地产市场发展的同时，房地产抵押贷款作为房地产金融领域的重要业务在商业银行中现实存在。

　　大家可以看到，在两三年之内，外资银行从说要进入中国市场到现在，我们以房地产抵押作为主要手段的个人贷款得到迅速的发展，其产品也有很多的创新。从商业银行的角度看，目前的房地产市场的贷款应该是处于优良的贷款之列，因为房地产的现代业务和商业银行间的竞争是非常大的，各商业银行都希望在遵守国家有关的金融政策的前提下，可以大力发展、不断完善自身的房地产金融服务，以扩大其市场规模。但是大家都知道，目前在房地产市场上无论是从开发企业还是需求方，就是我们个人消费者方面。其实主要的支持都是来自于银行的。

　　有可能出现几个情况：比如说银行体系，如果从房地产市场上有股过分支持地产的行业风气，或者是由于政策的原因在资金的需求上受到一定的限制，都会导致供求方面出现问题。有一些新的金融工具是可以帮助到房地产企业，包括个人在房地产消费方面提供新的资金供求来源。比如基金、信托都是可以帮助房地产获得新的资金来源。

　　香港东英金融集团张松岭

　　地产行业应选择在香港上市

　　关于境内地产商怎样和外资银行合作获得融资渠道，中国企业在海外上市融资的问题，在很多场合很多的人都问过我。企业要准备上市，首先考虑的问题就是要去哪里上市？

　　我们看到，上海福地、华润，这些公司都是属于H股或者红筹股在香港上市，我们再看美国的市场，地产的上市公司可能还没有一家。为什么？这个就是因为板块之间不同的地位关系，一般情况下我们不希望点对点去评估，美国纳斯达克还是香港，还是伦敦，主要是看企业的类型。这一点涉及到企业上市的估值问题了。大家看一下，在纳斯达克上市的公司主要是哪些公司呢？在2000年前后的时候，“科网股”，还有最近我们国内上市的“协成王”，这些公司和传统公司的估值是不一样的。他有一个最原始的估值及延伸出来的估值。就是一些分析师、一些投资家给美国的投资者上了深刻的一课，就是让你看一下我们的人口基数有多大，我这个收益有多大。当时包括新浪在上市的时候也做了这样的一个计算，就是我一个晚上的点击率相当于你美国一个月的点击率。所以这样的股票在纳斯达克上市是可信的。

　　企业想在国外上市的时候我们会给他作一个理性的分析。我们2006年在香港整个公开发行的融资额是3339亿，面向国内大陆的是2946亿。同时再看美国的市场，美国的市场也就两个——交易所和纳斯达克市场。2006年的时候我们国内股票在美国上市是8家，总融资金额10亿美元。2005年在美国这两个市场上市的是9家，融资金额是11亿美元。我这个数字是来自于目前国内比较权威的《清华金科》。

　　从这几个方面看，大家应该有一个基本的判断，总结起来，就是如果你这个企业是属于传统行业，我们一般建议还是去香港上市。另外还有一个真实的事情，就是一个不同的上市的板块，对于不同的文化背景的社会是有很大差异的。现在的上市公司一定要讲究和投资者的关系。

　　还有在香港的上市制度是以风险披露为制度的。在美国对上市公司的监管比以往更加严格了。曾经在很多的中介机构，包括会计师、律师事务所给美国申请过，可以不可以在美国给中小投资者非国民待遇，但是后来被否决了。这样在美国上市的中国公司要付出很大的代价。我以我们公司的经验来讲，还是建议在香港上市。